Imóvel Comercial não regularizado e agora?

Esse artigo é dedicado àquele empresário que locou imóvel com finalidade comercial, mas foi surpreendido com a notícia de que o imóvel locado não está regularizado para a finalidade.

Isso porque, o locador deveria ter regularizado o imóvel para comercial antes de loca-lo com este fim. Para regularizar esse imóvel é preciso verificar a legislação local, reunir a documentação necessária e solicitar os alvarás e licenças.

O que algumas vezes não é observado ou executado pelo locador que induz o empresário – de primeira viagem – a firmar contrato de locação acreditando ele se tratar de um imóvel comercial, o que na prática não é.

A lei LEI No 8.245 , que dispõe sobre as locações de imóveis, deixa claro em seu artigo 22, inciso I e III que:

“(…) Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

(…)

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;”

Dessa forma, conseguimos visualizar que o locador deve entregar o imóvel apto a destinação comércio. O que não significa que ele possui obrigação de adequar o imóvel a atividade comercial do emprésário. Por exemplo:

Maria (Locatária) é médica e decidiu realizar um sonho, vai abrir o seu próprio negócio, uma clínica médica de sua especialidade, logo ela procura o imóvel perfeito e firma com o Sr. Pedro (Locador) contrato de locação com finalidade comercial.

Acontece que sua advogada ao realizar o processo de abertura da empresa se depara com o indeferimento da viabilidade pela Prefeitura do município, na justificativa de que o imóvel não possui regularização de edificação.

Antes, o que é viabilidade, caso não saiba: Segundo a Junta Comercial do meu estado Mato Grosso, a Viabilidade é uma pesquisa antecipada nos registros da Junta Comercial sobre a existência de empresas constituídas com nomes empresariais idênticos ou semelhantes ao nome pesquisado, é realizada também a consulta prévia de endereço pela prefeitura nos municípios integrados.

Para tornar o assunto do imóvel comercial de fácil interpretação, trarei um exemplo prático e fictício, qualquer semelhança é mera coincidência:

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Cenário 1: A Dra. Maria contratou imóvel com a finalidade comércio e descubro que não está regularizada. Neste caso, a Dra. Maria possui direitos, que inclusive citamos no artigo de lei acima, é obrigação do Locador (Sr. Pedro) entregar o imóvel em estado de servir ao uso que se destina, no caso comercial.

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Agora, Cenário 2: Dra. Maria contratou o imóvel e o Sr. Pedro (Locador) regularizou o imóvel perante a prefeitura, logo a viabilidade foi deferida. Olha que maravilha!

Mas, finalizado o processo de abertura da empresa, já com o CNPJ em mãos, pendente somente o Alvará e demais licenças, a Dra. Maria descobre que possui irregularidades na estrutura física de seu consultório, devendo corrigir para atender os requisitos específicos da sua atividade comercial, tais como:

• Área mínima conforme especificado pela ANVISA: cada especialidade médica pode ter exigências diferentes em relação à área mínima exigida para o consultório.
• Ventilação adequada: é necessário garantir uma boa circulação de ar nos ambientes, especialmente nas áreas onde são realizados procedimentos.
• Iluminação suficiente: a iluminação deve ser adequada para garantir a segurança dos pacientes e facilitar os procedimentos médicos, sempre adequada às normas de luminescência.
• Superfícies lisas e laváveis: as paredes, pisos e móveis devem ser feitos de materiais que permitam uma limpeza eficaz.

No caso, o locador (Sr. José) não tem obrigação de “adequar” o imóvel a atividade comercial no negócio da Dra. Maria. Neste sentido, o Superior Tribunal Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.317.731-SP, de relatoria do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, em 26/4/2016, decidiu:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. SÚMULA Nº 7/STJ. OBRIGAÇÕES DO LOCADOR. ART. 22, I, DA LEI Nº 8.245/1991. ENTREGA DO IMÓVEL EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA. ALCANCE DA NORMA.

1. Cinge-se a controvérsia a saber o alcance da obrigação do locador, prevista no art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991, sobretudo se lhe compete a regularização do bem junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário.

2. A destinação do imóvel para locação urbana pode ser para uso residencial (arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991), para temporada (arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/1991) ou para uso comercial (arts. 51 a 57 da Lei nº 8.245/1991).

3. A determinação legal de que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991) está ligada à modalidade de locação em si mesma considerada, se residencial, comercial ou para temporada.

4. Na hipótese de locação comercial, a obrigação do locador restringe-se, tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial. Salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o bem às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio.

5. Os deveres anexos à boa-fé, especialmente os deveres de informação, cooperação, lealdade e probidade exigíveis das partes na execução dos contratos, contudo, impõem ao locador uma conduta colaborativa, no sentido de fornecer ao locatário os documentos e informações necessárias à implementação da atividade no imóvel objeto da locação.

5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.

O alcance do art. 22, inc. I e III, da Lei de Locações não compreende as obras de adequação referentes à própria atividade do empreendimento, que devem ser suportadas pelo próprio locatário (Dra. Maria), como ônus da própria atividade que desenvolve.

Por esses e outros motivos é que o empreendedor, deve ter bastante cuidado ao escolher o imóvel dos sonhos que irá instalar o seu negócio. Não é a primeira vez que negócios fecham antes mesmo de começar, pois o empresário ao investir tempo e dinheiro no imóvel, descobre após 3 meses que este não é imóvel comercial.

Aqueles que possuem um fluxo de caixa saldável ainda conseguem driblar o ocorrido, agora quem está começando, com apenas um sonho, muita determinação e vontade de trabalhar, sem caixa. Pode encerrer o seu negócio, antes mesmo de começar.

Esteja atento. Antes de locar, peça o número de inscrição do imóvel, se o locador não souber, solicite a cópia do IPTU do imóvel. Se ainda não for possivel, peça o número do CPF ou CNPJ que consta como proprietário do imóvel e pesquise no site da prefeitura de sua cidade pela segunda via do IPTU ou pela emissão de CERTIDÃO e VALOR VENAL do imóvel.

Pois com um desses documentos conseguirá identificar o número da inscrição, semelhante ao print abaixo:

Com esse número você consegue simular o pedido de viabilidade pela Junta Comercial do seu estado, ou até mesmo entrar em contato com o setor responsável pela aprovação das viabilidades de seu município. Isso antes de locar ou investir qualquer verba no imóvel em questão.

Pode parecer algo óbvio, mas é um óbvio que precisa ser dito.

Acredite, quase todo mês recebemos em nosso escritório de advocacia demandas de clientes que investiram tempo e dinheiro num imóvel não comercial e enfrentam problemas com a regularização deste, impactando no operacional do seu negócio, consequentemente no seu faturamento.

Previnir é melhor que remediar.

Deixe a sua dúvida nos comentários e nos vemos no próximo texto.

Até breve 👋👋👋

Por: Aline Mendes.